Tallinna korterite turuülevaade, I kvartal 2022. a
2022-05-02
Keskmine ostu-müügitehingute pinnaühiku hind tõusis 2022. a I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 18% (pinnaühiku mediaanhind tõusis 17%) ja võrreldes eelneva IV kvartaliga tõusis keskmine pinnaühiku hind 6% (mediaanhind 6%). 2022. a I kvartalis vähenes Maa-ameti andmetel Tallinnas korterite tehingute hulk võrreldes 2021. a sama perioodiga 10% ja võrreldes IV kvartaliga 29%. 2022. a märtsis oli Tallinnas võrreldes 2021.a sama perioodiga pakkumiste hulk ca 17% väiksem ja keskmine pinnaühiku pakkumishind ca 24% kõrgem.
Vastavalt Maa-ameti andmetele oli Tallinnas 2022. a I kvartalis keskmine pinnaühiku hind 2 652 €/m² (mediaanhind 2 518 €/m²). Kõige kallim tehing oli 890 600 eurot. Linnaositi olid 2022. a I kvartalis keskmised pinnaühiku hinnad järgmised: Kesklinn 3 120 €/m², Lasnamäe 2 220 €/m², Põhja – Tallinn 2 968 €/m², Mustamäe 2 244 €/m², Nõmme 2 456 €/m², Haabersti 2 466 €/m², Kristiine 2 924 €/m², Pirital 2 872 €/m².
Võrreldes 2022. a I kvartali keskmist pinnaühiku hinda 2021. a sama perioodiga, on linnaosades muutused erinevad, põhjuseks tehingute struktuur, eriti tehingute hulk uute korteritega. Pinnaühiku hind on tõusnud kõikides linnaosades: Nõmmel 41%, Pirital 32%, Lasnamäel 22%, Põhja – Tallinnas 19%, Mustamäel 19%. Kristiines 17%, Haaberstis 13%, Kesklinnas 11%.
Eelmise aasta tehingute arvu ja hinna kasvu põhjuseks oli eelkõige majanduskasvu taastumine, tarbijate kindlustunde ja palkade tõus, aga samuti kõrged inflatsiooniootused koos pensionirahade väljamaksmisega. 2021. a teise poolaasta jooksul vähenes kiiresti nii vanade kui ka uute korterite pakkumine, kuid käesoleva aasta I kvartali jooksul hakkas pakkumiste hulk kasvama. Lisaks on raske prognoosida energiahindade edasist pikemaajalist mõju kinnisvaraturule.
Kuna pangahoiuste intressid on madalad ja samas on piisavalt nõudlust üürikorteritele, siis on viimaste aastate jooksul oluliselt kasvanud soov investeerida korteritesse väljaüürimise eesmärgil. Üüriturule on juba tulnud mitmed suuremad investorid. Käesoleval aastal sisenes elukondlikule üüriturule EfTEN Capital.
Planeerimisel on mitmed keskmisest suuremad üürimajade projektid, kuid arvestades tänast ehitusturu olukorda ei ole kõikide projektide turule toomise aeg teada.
2021.a seoses majanduskasvuga üüriturg taastus, pakkumine vähenes ja nõudlus kasvas. Käesoleva aasta märtsis üüripakkumiste hulk vähenes järsult, põhjuseks eelkõige sõjapõgenikud.
2022. a märtsis oli Tallinnas võrreldes 2021.a sama perioodiga üüripakkumiste hulk ca 40% väiksem ja keskmine pinnaühiku pakkumishind ca 18% kõrgem.
Klientide poolt on hinnatud eelkõige kesklinnas ja selle lähipiirkonnas paiknevad väiksemad eripärased arendusprojektid ja jätkuvalt on nõudlust hinnatud asukohas olevatele eksklusiivsetele avarate vaadetega keskmisest kallimatele korteritele, mille hinnavahemik on 3 500 €/m² – 5 000 €/m². Eriti on märgatav pakkumishindade tõus Kalamaja asumi uutel korteritel, kus hinnad ulatuvad juba ca 8 000 €/m². Kesklinnas ja selle lähipiirkonnas on tarbijatele üldjuhul vastuvõetav uute korterite hinnatase 3 500 – 5 000 €/m², äärelinnas ja linna lähipiirkonnas sõltuvalt täpsemast asukohast 2 500 – 3 500 €/m². Keskmisest oluliselt kõrgema pinnaühiku hinnaga müüakse samuti nn minikortereid (eesmärgiks lühiajaline üür ja keskmisest kõrgem tootlikus).
2020. a valmis Tallinnas ca 2 800 uut korterit ja aastal 2021 ca 2 700 uut korterit. Hetkel ei ole veel 2022.a valmivate uute korterite hulk veel teada kuna mitmete projektide valmimine on edaslükkunud, põhjuseks kõrged ehitushinnad ja tööjõu nappus. Uute korterite pakkumine väheneb, kuigi töös olevate ja planeeritud arendusprojektide hulk kasvab.
Allikad: Maa-amet, Ober-Hausi Kinnisvara
Autor: Rain Rätt, Ober-Hausi analüütik
