2020 / 10 / 13

Tallinna korterite turuülevaade – III kvartal 2020         

Tallinna korteriturgu iseloomustas 2019. aastal sarnaselt 2018. aastale jätkuv kiire tehingute arvu kasv uute korteritega, kuid tehingute koguarvus olulist muutust ei toimunud.

Tallinnas toimus 2019. a kokku 9 785 ostu – müügitehingut korteritega, mida oli ainult alla ühe protsendi rohkem kui eelneval aastal (9 700 tehingut). Rahaline maht kasvas 6,6% ja aasta keskmine pinnaühiku hind tõusis 7,4% (mediaanhind 7,3%). Kuude lõikes oli uute korterite osakaal tehingute hulgast 25 – 35%. Maa – ameti andmetel oli Tallinnas 2019. a keskmine pinnaühiku hind 1 978 €/m² ja mediaan 1 892 €/m² (2018. a keskmine pinnaühiku hind 1 842 €/m², mediaan 1 763 €/m²).

Tallinna suurima magalarajooni, Lasnamäe, korteri pinnaühiku hind tõusis 2019. a keskmiselt 6,1% ja Kesklinna linnaosas 8,1%.

Allikas: Maa – amet

Korterite hinnatõusu põhjusteks on eluasemelaenude madal intressitase, palkade kasv, korterite soetamine investeeringu eesmärgil, üldine elanikkonna kasv Tallinnas ja üldine soodne majanduse olukord. Uute korterite ostmise põhjuseks on ka energiasäästlikus (madalamad küttekulud), kaasaegsed planeeringud ja kindla parkimiskoha/panipaiga olemasolu. Sarnaselt viimaste aastatega toimub ca 40% tehingutest ilma pangalaenuta ja 10 – 20% korteritest ostetakse investeeringu eesmärgil.

Kuna pangahoiuste intressid on madalad ja samas on piisavalt nõudlust üürikorteritele, siis on viimaste aastate jooksul oluliselt kasvanud soov investeerida korteritesse väljaüürimise eesmärgil. Üüriturule planeerisid tulla või on juba tulnud mitmed suuremad investorid. LHV Pensionifondid on ostnud Manufaktuuri tänaval 127 üürikorterit ja planeerivad viia portfelli 500 ühikuni. Samuti tegutseb turul Soome päritolu Asuntosalkku Eesti OÜ, mis on ostnud juba 500 korterit ja soovib portfelli viia 1000 ühikuni. Käesoleva aasta septembris teatas elukondliku üürikorterite turule tulekust EfTEN Capital, mis toob 2021. a sügisel turule Kadaka Metsapargi projektis 112 korterit. Lisaks on seoses turistide järsu vähenemisega hakanud pindu kuude kaupa üürile andma hotellid, mille hinnatase on võrreldav tavaliste üürikorteritega. Planeerimisel on mitmed 50–200 korterist koosnevad üüriprojektid, kuid arvestades tänast majanduslikku olukorda ei ole nende projektide turule toomise aeg teada. Korterite üüritootlus oli kuni märtsini sõltuvalt asukohast, varast ja lisaväärtustest vahemikus 5,0–7,5%.

2019. a oli üüripakkumiste hulk ja hinnad suhteliselt stabiilsed, kuid aasta lõpus ja I ning II kvartali jooksul oli märgata pakkumiste hulga kiiret kasvu, mida võimendas veelgi eriolukord koos alanud majanduskriisiga. Võrreldes eelmise aasta sügisega on pakkumiste hulk kahekordistunud, tekkinud surve üürihindadele ning kasvanud vakantsus. Septembris oli Tallinna üürikorteri keskmine pinnaühiku pakkumise hind ca 5% väiksem võrreldes eelmise aasta septembri ja käesoleva aasta juuniga.

2020. a III kvartalis langes Maa – ameti andmetel Tallinna korterite tehingute hulk võrreldes 2019. a sama perioodiga 12%, kuid tõusis võrreldes eelneva II kvartaliga 33%. Tehingute arvu vähemise põhjuseks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga oli eelkõige märtsis alanud majanduskriis koos eriolukorraga. Samas võis käesoleva III kvartalis märgata teatud taastumist. III kvartalis hakkas vähenema Tallinnas üldine korterite müügipakkumiste hulk. Keskmine müügipakkumiste pinnaühiku hind oli septembris ca 3% kõrgem kui 2019. a samal ajal ehk 2 369 €/m² ja 1% kõrgem kui käesoleva aasta juunis.

Keskmine ostu–müügitehingute pinnaühiku hind tõusis 2020. a III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 5,8% (pinnaühiku mediaanhind tõusis 6,9%) ja võrreldes eelneva II kvartaliga langes 1,5% (mediaanhind 3%). Septembris oli keskmine pinnaühiku hind võrreldes aastatagusega 9,8% kõrgem ehk 2 150 €/m² (mediaan 2 070 €/m²).

Vastavalt Maa–ameti andmetele oli Tallinnas 2020. a III kvartalis keskmine pinnaühiku hind 2 077 €/m² (mediaanhind 2 005 €/m²), 2020. a II kvartalis oli keskmine pinnaühiku hind 2 108 €/m² (mediaanhind 2 068 €/m²) ja 2019. a III kvartalis oli keskmine 1 963 €/m² (mediaanhind 1 875 €/m²).

Linnaositi olid 2020. aasta III kvartalis keskmised pinnaühiku hinnad järgmised: Kesklinnas 2 552 €/m², Lasnamäel 1 742 €/m², Põhja–Tallinnas 2 142 €/m², Mustamäel 1 886 €/m², Nõmmel 1 754 €/m², Haaberstis 1 891 €/m², Kristiines 2 292 €/m², Pirital 2 015 €/m².

Võrreldes 2020. a III kvartali keskmist pinnaühiku hinda 2019. a sama perioodiga, siis on linnaosades muutused erinevad, põhjuseks tehingute struktuur, eriti tehingute hulk uute korteritega. Pinnaühiku hind on tõusnud kuues linnaosas: Kristiines 17%, Pirital 8,1%, Mustamäel 8,9%, Haaberstis 6,1%, Põhja–Tallinnas 5% ja Kesklinnas 1,5%. Lasnamäel langes pinnaühiku hind 0,5% ja Nõmmel hind praktiliselt ei muutunud.

Kui kriisijärgsetel aastatel 2010–2013 oli valdav enamik uusi arendusprojekte kesklinnas ja selle lähipiirkonnas, kus tulenevalt asukohast olid arendusriskid väiksemad võrreldes teiste piirkondadega, siis viimaste aastate jooksul on aktiivne arendustegevus kandunud äärelinna ja Tallinna lähivaldadesse. 2019. a valmis Tallinnas ca 3 000 uut korterit ja aastal 2020 peaks valmima 2 700–3 000 uut korterit.. Mitmete projektide valmimine on edasilükkunud või peatatud, põhjuseks kõrged ehitushinnad ja tööjõu nappus ning lisaks ebakindel majanduslik olukord. Samuti on hakanud kasvama uute korterite laovaru.

Tallinnas on korterid müügis ca 120-s arendusprojektis, millele lisandub veel linna lähipiirkonnas üle ca 40 korteri- ja ridaelamu projekti. Enamik projekte on väikese mahuga ja suuremate projektide arendus toimub etapi kaupa. Kõige aktiivsem on arendustegevus Viimsi, Harku ja Rae vallas.

Suurematest projektidest on jätkunud 2020. a nn Kopli liinide projekti arendus ja müük (maht ca 900 korterit), Veerenni arendusprojekt (maht ca 1 600 korterit), Tiskreoja arendusprojekt (maht ca 400 korterit), Trummi Kodude arendus (maht 111 korterit), Nõmmemäe arendus (138 korterit), Lahekalda arendusprojekt (kokku mitmes etapis ca 1 000 korterit), Kalaranna arendus (kokku 240 korterit). Planeerimisel on nn Hipodroomi arendusprojekt (maht kokku ca 250 000 m²). Lisaks planeerib Merko ehitada Noblessneri sadamasse veel ca 300 korterit ja Kaamos Harku järve äärde ca 500 korterit..

Klientide poolt on hinnatud eelkõige kesklinnas ja selle lähipiirkonnas paiknevad väiksemad eripärased arendusprojektid ja jätkuvalt on nõudlust hinnatud asukohas olevatele eksklusiivsetele avarate vaadetega keskmisest kallimatele korteritele, mille hinnavahemik on 3 500 – 5 000 €/m². Eriti on märgatav pakkumishindade tõus Kalamaja asumi uutel korteritel.. Kesklinnas ja selle lähipiirkonnas on tarbijatele üldjuhul vastuvõetav uute korterite hinnatase 2 500–3 500 €/m², äärelinnas sõltuvalt täpsemast asukohast 1 800–2 500 €/m². Üksikutes eksklusiivsetes arendusprojektides kesklinnas ja selle läheduses on pakkumiste hinnavahemik 4 500–7 000 €/m². Keskmisest oluliselt kõrgema pinnaühiku hinnaga müüakse samuti nn minikortereid (eesmärgiks lühiajaline üür ja keskmisest kõrgem tootlikus).

Korterite arendustegevus on koondunud suuremate arendajate kätte (Merko, Bonava, Endover, Metro Capital, TTP, Astlanda, Novira, Liven, Colonna Kinnisvara, YIT).

Kogu kinnisvaraturule on tervislikult mõjunud pankade konservatiivsem laenupoliitika, mis hoiab ära järjekordse mulli tekkimise. Korteriturgu tervikuna hakkas I kvartali lõpus mõjutama eriolukord koos alanud majanduskriisiga, mille lõplik mõju ei ole kinnisvaraturule teada, kuid III kvartali teisel poolel võis märgata müügi- ja üüripakkumiste arvu vähenemist.

Lähikuudeks prognoosime Tallinna korteriturule pakkumiste ja tehingute hulga stabiliseerumist.