2023 / 08 / 28

Hoonestatud elamumaa 2023. a II kvartal

Tallinna ja Harjumaa elamuturul jätkus 2023. a II kv müügipakkumiste hulga kasv ja oli võrreldes eelmise aasta sama perioodiga ca 50% suurem. Juunis oli Tallinnas ja Harjumaal hoonestatud elamumaade müügipakkumisi kokku ca 1 200. Võrreldes I kvartaliga on pakkumiste hulk ca 20% suurem. Tallinna ja Harjumaa elamute keskmine pinnaühiku pakkumishind oli juunis ca 2 220 €/m². Kõikides Harjumaa valdades ja Tallinnas tõusis II kvartalis müügipakkumiste arv, kuid olulisi hinnamuutusi ei ole veel märgata. Kõige kallimad eramute pakkumised ulatusid üle 3,0 mln euro.

Arvestades viimase paari aasta väga aktiivset kinnisvaraturgu, siis on paljud omanikud järsult tõstnud hindu, kuid need hinnad ei vasta sageli enam tänasele reaalsele turusituatsioonile.

Eriti hinnatuks võib pidada üksikuid kesklinna piirkonna (eelkõige Kadriorg) vaiksetel kõrvaltänavatel paiknevaid elamuid, kus pakkumine on väga piiratud ja tehinguid toimub harva.

2022.a esimese poolaasta turu aktiivsuse tõusu põhjusteks olid majanduse elavnemine, tarbijate kindlustunde suurenemine, üldine kinnisvara nõudluse kasv, samas pakkumiste arvu vähenemine, aga samuti kõrged inflatsiooniootused. Alates 2022. a III kv hakkas majandus jahtuma, pakkumiste arv kasvama, tarbijate kindlustunne vähenema ja laenuintressid tõusma.

Maa – ameti andmetel vähenes Harju maakonnas ja Tallinnas 2023. a II kv võrreldes eelmise aasta sama perioodiga hoonestatud elamumaa tehingute arv 25%, kuid võrreldes eelneva I kv kasvas tehingute arv 47%. Maa – ameti andmetel toimus käesoleva aasta II kv Harju maakonnas ja Tallinnas kokku 327 hoonestatud elamumaa tehingut (keskmine hind 247 966 €). 2022. a II kv oli 435 tehingut (keskmine hind 240 629 €), 2023. a I kvartalis oli 223 tehingut (keskmine hind 245 228 €). Keskmise hinna ja tehingute arvu muutuste põhjuseks kvartalite lõikes on eelkõige tehingute struktuur ja sesoonsus. II ja III kvartalis on turg reeglina kõige aktiivsem ja ostetakse reeglina enim suvilaid ja elamuid ning aasta lõikes on tehingute arv suurim.

Tallinnas oli kõige kallim tehing elamuga Pirita linnaosa, 1,63 mln eurot, väljaspool Tallinna Saue vallas Alliku külas 730 000 eurot.

Üldiseks jätkuvaks trendiks oli tehingute arvu kasv objektidega, mida saab rekonstrueerida aastaringseks kasutamiseks ja tehingud uuemate ökonoomsete väiksemate elamutega (suurus 80 – 140 m²) hinnavahemikus 150 000 – 300 000 eurot.

Enamik tehinguid elamutega toimus Tallinnas ca 35 km raadiuses arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 150 000 – 350 000 €. Tallinnas ja Harjumaal on viimase aasta kahe jooksul kõrgeimate hindadega tehingud toimunud mereäärses piirkonnas Viimsi ja Harku vallas, Haabersti, Nõmme ja Pirita linnaosas, kus üksikute tehingute hinnad on ületanud 1,0 mln euro piiri.

Seoses energiahindade tõusuga on potentsiaalsed elamute ostjad järjest enam hakanud tähelepanu pöörama kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale ja hoone ökonoomsuse tõstmisele.

Müügiperioodid on tavaliselt 6 – 12 kuud, keskmisest kallimatel ja eksklusiivsetel objektidel võivad müügiperioodid ulatuda 12 – 18 kuuni. Samas on mitmed objektid pakkumishinnaga üle 1,0 mln euro müügis juba üle paari aasta. Märgata võib müügiperioodide pikenemist.

Edasist elamuturul toimuvat on raske prognoosida, kuna ei ole teada majanduskeskkonna ja geopoliitilise olukorra edasine üldine areng, põhjuseks mitmed kinnisvaraturgu oluliselt mõjutavad tegurid nagu intresside tõus ja inflatsioon.

Allikad: Maa – amet, www.kv.ee, Ober – Haus Kinnisvara